banner.jpg)
知情人士稱被禁拍后，盈科曾多次派遣專員進(jìn)京溝通
本報記者 董映頡 北京報道
新一輪政策調(diào)控的陰影讓整個房地產(chǎn)市場一片黯淡，唯有李澤楷旗下的電訊盈科卻獲得了似乎有點“不合時宜”的幸運。
9月30日，北京市國土局發(fā)布公告，恢復(fù)北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和原股東盈科集團(tuán)等單位土地市場交易資格。這也意味著，在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控中獲得最嚴(yán)厲處罰的盈科囤地事件，在剛剛半年后的新一輪調(diào)控開始時得以開釋，盈科集團(tuán)重獲在京拿地資格。在國土部門的強(qiáng)勢調(diào)整下，盈科集團(tuán)在京拿地資格的被禁與解禁，都蒙上層層迷霧。
囤地3年的代價
事情的起因是朝陽區(qū)工體北路4號地塊。
2006年1月23日，在162輪的競價后，朝陽區(qū)工體北路4號地塊被李澤楷旗下的香港盈科大衍地產(chǎn)有限公司(下稱盈大地產(chǎn))以5.1億元人民幣拍得。而北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為盈大地產(chǎn)子公司，負(fù)責(zé)開發(fā)該項目。
然而，拿到這一地塊之后，盈大地產(chǎn)卻遲遲沒有動工。直到2009年8月底，盈大地產(chǎn)以8億元將該地塊轉(zhuǎn)讓給了瑞安建業(yè)。
而就在這場交易已經(jīng)完成半年多后，今年3月11日，北京國土局發(fā)布公告稱，掛牌督辦的北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朝陽區(qū)工體北路4號地塊，因超過出讓合同約定的動工時間，且未及時申請延期，擬對其處以地價款1%的罰款，同時暫停啟夏公司及原股東香港盈科集團(tuán)及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易行為。
按照國土部的規(guī)定，對于超過合同約定動工開發(fā)日期一年未動工開發(fā)的，可征收土地出讓金20%以下的土地閑置費；閑置兩年以上不開發(fā)的土地，政府可無償收回開發(fā)商的土地使用權(quán)。
而盈大地產(chǎn)囤地3年，需要繳付的罰金卻僅為土地出讓金的1%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于20%的處罰上限。不僅如此，盈科所繳罰金與其8億元的轉(zhuǎn)讓所得相比，也只是“九牛一毛”。
當(dāng)時有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，因為這塊地塊已經(jīng)被轉(zhuǎn)讓出去，并已經(jīng)開工，因此罰款只是一個“象征性”的處罰，重要的是停止了企業(yè)在北京的拿地資格，這對房地產(chǎn)企業(yè)無疑是“致命”的打擊。
然而出乎各方意料的是，僅過了半年之后，北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及其東家盈科集團(tuán)就被宣布“刑滿釋放”了。
國土局9月30日的公告非常簡單，表示“依照國家和本市有關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究并報請市政府批準(zhǔn)，從即日起恢復(fù)北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、原股東盈科集團(tuán)等單位土地市場交易資格”。并沒有具體說明解禁的原因。
與盈科形成鮮明對比的，是北京大龍地產(chǎn)。由于欠繳地價款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同，大龍地產(chǎn)在今年1月被收回了天竺“地王”地塊后，不僅付出了2億元保證金的代價，也被暫停在北京競買土地的資格，至今仍沒有解禁。
“禁拍”前后疑云
在得知盈科解禁后，北京一位大型房地產(chǎn)企業(yè)副總告訴記者：“盈科囤地這事從禁拍到解禁都挺莫名其妙，讓人捉摸不透。”
事實上，據(jù)記者了解，盈科“囤地”應(yīng)該早在北京市相關(guān)部門的視線范圍之內(nèi)。
2006年1月，盈大地產(chǎn)以超過1.1萬元/平方米的樓面地價搶得該地后高調(diào)聲稱要建成高檔公寓。此后，整個2006年，盈大地產(chǎn)一直在試圖更改建設(shè)規(guī)劃，原有規(guī)劃幾經(jīng)變更，曾經(jīng)參與拿地的原公司高管呂干威等紛紛出走。
不過最終盈大地產(chǎn)如愿以償，該項目地下建筑面積由6000平方米增至1.74萬平方米的規(guī)劃獲批，算上補交土地款，這塊2006年的北京“地王”，樓面地價成功降至9279元/平方米。項目規(guī)劃改過之后，2009年年中，北京市住建委又把該項目計劃建設(shè)時間延后至2009年7月至2011年12月。
“當(dāng)時北京市政府同意修改規(guī)劃，并延后項目計劃建設(shè)時間，這可以說就是一種表態(tài)，在那時候主管部門并未將此地塊視為閑置用地�！鄙鲜霰本┐笮头康禺a(chǎn)企業(yè)副總告訴《華夏時報》記者。
但是，在盈科轉(zhuǎn)讓項目8個月后，北京市國土局反而開出了罰單，甚至對開發(fā)商實行“禁拍”，這在處理開發(fā)商囤地事件中并不多見。北京市房地產(chǎn)協(xié)會一位負(fù)責(zé)人向記者表示，房企囤地一直是行業(yè)皆知的“潛規(guī)則”，國土局此前對“囤地”的處罰無非是罰款，沒收地塊都很少見，更不用說“禁拍”�！斑@樣刻意重罰，顯得有點不合常理。”
而在近日盈科解禁之后，一位與盈科集團(tuán)有過往來的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，盈科被禁拍后，李澤楷曾多次派遣專員來北京調(diào)查，與政府部門溝通，“盈科能在調(diào)控日益緊張的時候迅速解決這件事，的確十分不易�！�
解禁時機(jī)遭質(zhì)疑
毫無疑問，此次順利“解禁”，讓盈科集團(tuán)成為了“囤地事件”中最大的贏家。
2006年盈大地產(chǎn)以5.1億元人民幣拍得的朝陽區(qū)工體北路4號地塊，在2009年轉(zhuǎn)讓給瑞安建業(yè)時，其價值已升至8億元人民幣。盈大地產(chǎn)僅靠投入土地出讓金和區(qū)區(qū)510萬的罰金，就凈賺了2億多元。
而值得注意的是，就在盈科解禁前1天的9月29日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)出了通知，嚴(yán)格土地出讓管理又一次成為第二輪調(diào)控的重點。通知明確，企業(yè)違約開發(fā)土地、因自身原因土地閑置一年的，都將禁止競買資格。
在這樣的風(fēng)口浪尖上，“因自身原因”致使土地閑置了3年的盈科卻被解禁了。盡管北京市國土局選擇了國慶節(jié)前一天“低調(diào)”發(fā)出簡短公告，但盈科的解禁仍然受到了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。
業(yè)內(nèi)分析人士表示，當(dāng)時國土局公布對工體北路4號地塊等5宗閑置房地產(chǎn)開發(fā)土地的處理意見時，僅有北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司屬于“因為企業(yè)自身原因未按出讓合同履約的”，而且當(dāng)時就沒有對“禁拍”的時間作出規(guī)定，因此半年后“解禁”也無可厚非。
但是，上述北京大型房地產(chǎn)企業(yè)副總卻表示，北京市國土局在第二輪調(diào)控伊始解禁曾經(jīng)“囤地生財”的啟夏公司和盈科集團(tuán)，“在時機(jī)上似乎有點說不過去，難免讓人對政策執(zhí)行的力度產(chǎn)生想法�！�
