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每經(jīng)記者 葉書利 發(fā)自北京
就在9月26日“囤地禁令”發(fā)布后的第5天，9月30日，被暫停在京拿地半年的李澤楷旗下公司盈科集團(tuán)重新獲得了在北京土地市場交易的資格。
今年3月10日，北京公布了5宗閑置房地產(chǎn)開發(fā)土地的處理意見，其中工體北路4號(hào)地因“企業(yè)自身原因未按出讓合同履約”，該地塊的開發(fā)商北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司及原股東香港盈科集團(tuán)及其下屬公司被暫停在北京土地市場拿地的資格。
當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就李澤楷在京拿地資格被解禁一事?lián)芡ū本┦袊临Y源局法制處的電話時(shí)，一位女性工作人員說：“這個(gè)公告不是我們處發(fā)的，我不知道�！敝蟊銙鞌嗔穗娫�。
僅僅被“暫�！绷税肽昃土⒓唇饨んw北路4號(hào)地有怎樣的前世今生？小超人李澤楷旗下的盈科集團(tuán)在其中扮演了怎樣的角色？盈科集團(tuán)拿地資格被解禁，為何選在二次調(diào)控剛剛出臺(tái)這樣一個(gè)敏感的時(shí)間點(diǎn)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對此展開了調(diào)查。
李澤楷“神秘”重現(xiàn)北京地市
就在國慶節(jié)前最后一天，9月30日，北京市國土資源局發(fā)布了一個(gè)簡單的公告，宣布“即日起恢復(fù)北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、原股東盈科集團(tuán)等單位土地市場交易資格”。公告很簡短，但對于熟悉北京房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士來說，此時(shí)發(fā)出這個(gè)公告，多少有點(diǎn)詭異。
所謂的“詭異”主要體現(xiàn)三個(gè)方面，第一，公告中在關(guān)于“即日起恢復(fù)北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、原股東盈科集團(tuán)等單位土地市場交易資格”的理由說明中，只有“依照國家和本市有關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究并經(jīng)報(bào)請市政府批準(zhǔn)”的模糊性描述，而當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此向北京市國土資源部法制處詢問“依照國家和本市有關(guān)規(guī)定”中“規(guī)定”的具體解釋時(shí)，得到的回答竟是“不知道”；第二，就在上述公告發(fā)出的5天前，9月26日，國土部、住建部聯(lián)合發(fā)出通知，規(guī)定對自身原因“囤地”一年以上的企業(yè)，禁止其再參與買地，上述公告發(fā)布選擇的時(shí)點(diǎn)讓人費(fèi)解；第三，公告發(fā)出的9月30日，“碰巧”是國慶節(jié)長假前的最后一天，也是輿論關(guān)注的盲點(diǎn)期。
囤地三年，凈賺數(shù)億
12日上午，在北京長虹橋西南角的工體北路4號(hào)地工地現(xiàn)場，作業(yè)機(jī)器轟隆隆地作響，工地上已聳立起兩層多高的建筑。今年3月份讓盈科集團(tuán)被暫停在北京市場拿地的，就是這幅地塊。工體北路4號(hào)地最初是北京聯(lián)合大學(xué)機(jī)電學(xué)院下一個(gè)處于半廢狀態(tài)、生產(chǎn)零部件的廠房，而后于2005年12月18日被北京市政府掛牌出讓。
由于地塊位于北京東三環(huán)，位置優(yōu)越，在2006年1月23日的競拍中，吸引了包括富力、華遠(yuǎn)、SOHO中國等在內(nèi)的20多家實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)商參與，競拍價(jià)也從2.47億元一路飛奔，最終，該地塊以5.1億元總價(jià)、11015元/平方米的樓面價(jià)意外地落入了高置投資有限公司這家“非熱門”房企手中。
據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，當(dāng)時(shí)高置投資有限公司是ExcelBright的全資附屬公司，ExcelBright為盈大地產(chǎn)的間接全資附屬公司，而盈大地產(chǎn)的控股股東則是李澤楷旗下的電訊盈科。換句話說，高置投資有限公司是電訊盈科的一家子公司。
拿下工體北路4號(hào)地后，為了更好地運(yùn)營這塊地，李澤楷為此專門成立了一家名為北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的項(xiàng)目公司。根據(jù)當(dāng)時(shí)該宗地的掛牌文件約定，該地塊約定開工日期為2006年9月20日，約定竣工日期為2008年3月31日。
在北京市土地整理儲(chǔ)備中心于2005年12月18日所發(fā)的有關(guān)“朝陽區(qū)工體北路4號(hào)院住宅及配套用地”的國有土地使用權(quán)出讓公告中明確寫著：“該宗地將以‘三通一平’形式掛牌出讓”，也就是說，這塊地不存在拆遷等后期問題，可以馬上動(dòng)工。
然而盡管萬事俱備，只欠開工，可自被拍下的三年內(nèi)，這塊地一直處于“冬眠”狀態(tài)。在緊靠該地塊南邊的富力愛丁堡小區(qū)內(nèi)，一位年輕女業(yè)主向記者介紹說，2006年上半年她之所以購買富力愛丁堡的房屋，很重要的一個(gè)原因就是聽說李澤楷剛在旁邊買下了一塊住宅用地，可在她的期盼中，該地塊卻遲遲沒有動(dòng)靜。
實(shí)際上，在地塊“冬眠”的背后，李澤楷并不是什么都沒做。李澤楷為了降低這塊地的樓面單價(jià)成本，一直試圖更改原有的建設(shè)規(guī)劃。
如果根據(jù)1999年國土資源部發(fā)布的《閑置土地處置辦法》，“對超過出讓合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年，尚未開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿二年未動(dòng)工開發(fā)的，將無償收回土地使用權(quán)”，那么工體北路4號(hào)地應(yīng)當(dāng)在2008年9月20日被無償收回。然而在約定動(dòng)工時(shí)間2006年9月20日的大約2年零8個(gè)月后，2009年5月18日，這塊本應(yīng)被無償收回的“睡地”卻獲得了北京市國土資源局有關(guān)該地塊項(xiàng)目建筑規(guī)劃更改的公告。公告中說：“工體北路4號(hào)地地下建筑面積由6000平方米增至調(diào)整后的1.74萬平米”，理由是“為了滿足人防、設(shè)備用房、機(jī)動(dòng)車庫及公共服務(wù)配套等需求”。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就這塊地當(dāng)時(shí)為何沒被按規(guī)定處罰，反而被允許更改規(guī)劃的問題采訪北京市國土局，但截至發(fā)稿，對方并無回復(fù)。
獲得建筑規(guī)劃更改后，李澤楷成功地將這塊地的樓面單價(jià)從之前的11015元/平方米，直降近1900元/平方米至9279元/平方米。
李澤楷的謀劃并沒有到此結(jié)束。
2009年8月20日，李澤楷旗下的電訊盈科發(fā)布公告稱，公司已將工體北路4號(hào)地以及該地塊的項(xiàng)目公司北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.18億美元，合計(jì)9.2億元人民幣打包轉(zhuǎn)賣給了瑞安建業(yè)旗下的間接全資附屬公司鷹健公司。轉(zhuǎn)賣的理由為“出售電訊盈科集團(tuán)于該項(xiàng)目的權(quán)益，相信會(huì)為盈大地產(chǎn)集團(tuán)套現(xiàn)資金，讓盈大地產(chǎn)將其資源專注投放于日本北海道及泰國南部攀牙省具標(biāo)志性的發(fā)展項(xiàng)目上，同時(shí)令盈大地產(chǎn)集團(tuán)的財(cái)務(wù)更靈活”。
如果以2006年9月20日的約定開工時(shí)間為基準(zhǔn)，至此，這塊地在閑置近三年后被轉(zhuǎn)賣，粗略計(jì)算5.1億元的土地競買價(jià)與更改規(guī)劃而補(bǔ)交的土地款2541.23萬元，大致成本為近5.35億元，轉(zhuǎn)賣后，李澤楷凈賺數(shù)億。
對于李澤楷這種坐地賺大錢的做法，在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，廣東刀客地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)董事長謝逸楓認(rèn)為，這就是在通過“變相”囤地來獲得高暴利，同時(shí)通過轉(zhuǎn)賣來規(guī)避被國家收回土地的風(fēng)險(xiǎn)。
土地轉(zhuǎn)賣后離奇被罰
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在工體北路4號(hào)地周邊采訪時(shí)得知，去年冬天，也就是瑞安建業(yè)接手這塊地后不久，瑞安建業(yè)開始派工人來工地，沉睡三年后，這塊地終于被作業(yè)機(jī)器的轟隆聲“吵醒了”，似乎一切重新走上了正軌。
然而今年3月10日，北京市國土資源局的一紙公告，再次將這塊地推上了風(fēng)口浪尖。
當(dāng)日，在北京市國土資源局將北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的工體北路4號(hào)地項(xiàng)目定義為“因企業(yè)自身原因未按出讓合同履約”決定對該地塊項(xiàng)目公司北京啟夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司處以土地總價(jià)的1%的罰款，即為510萬元；同時(shí)暫停啟夏公司及原股東香港盈科集團(tuán)及其下屬公司在北京市土地交易市場的交易行為。
記者注意到，就在這份公告發(fā)出的兩天前，3月8日，國家國土資源部發(fā)出了《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，通知中強(qiáng)調(diào)對“未查處的閑置土地，實(shí)行掛牌督辦，依法依規(guī)處置”。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，李澤楷之所以會(huì)在當(dāng)時(shí)成為“被打擊典型”，首先是李澤楷炒地的行為曾在此之前被中央電視臺(tái)曝光，已在社會(huì)上造成了一定的不良影響；其次，李澤楷的炒地行為“做得太過了”。
合富輝煌首席市場分析師黎文江說，在行內(nèi)，也有開發(fā)商拿地后囤地，然后通過轉(zhuǎn)讓來獲利的，但交易程序?yàn)椋合葘⑼恋亟唤o當(dāng)?shù)貒练抗芫�，由國土房管局來主持公開掛牌拍賣。二次轉(zhuǎn)讓后，中間的利差仍歸開發(fā)商，但開發(fā)商須向政府補(bǔ)繳閑置土地費(fèi)，以利于土地二次轉(zhuǎn)賣后辦理土地過戶。不過李澤楷則在2009年直接與瑞安建業(yè)私下交易，直接越過了相關(guān)政府機(jī)構(gòu)。
一位曾參與2006年初工體北路4號(hào)地競買的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，在3月10日的處罰中，工體北路4號(hào)地的項(xiàng)目公司只是被處以地價(jià)1%的象征性罰款。與此存在鮮明對比的是，今年1月，北京大龍地產(chǎn)因?yàn)榍防U地價(jià)款、招拍掛成交后未按期簽訂土地出讓合同等原因，不僅被收回了天竺“地王”地塊，被沒收2億元保證金，還同樣被暫停在京競買土地的資格，且至今未解禁。
