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神州泰岳(300002.SZ)的辦公所在地北辰首作大廈(又名北辰新紀(jì)元)和北辰新紀(jì)元2均為北辰置地開發(fā)的寫字樓，兩樓相鄰，但首作大廈更靠近馬路。
然而，2011年，新紀(jì)元2的租金為每天、每平米6.5元-7元，按照市場價格，正面馬路的首作大廈租金應(yīng)該比新紀(jì)元2更高，或者至少持平，但2011年，神州泰岳卻以每天、每平米4元的價格將所擁有的首作大廈部分房產(chǎn)出租給關(guān)聯(lián)方寶鮮然、中信網(wǎng)絡(luò)使用。
中國資本證券網(wǎng)以租客的身份向首作大廈一層北辰置地的工作人員詢問，每平米、每天4元可以租到首作大廈的辦公室嗎？
該工作人員略帶嘲笑的答到，“這是2009年的價格，這座寫字樓開盤后價格一直在上漲，2011年達(dá)到6塊多，現(xiàn)在應(yīng)該漲到7、8塊錢了(每天、每平米)。”
關(guān)聯(lián)價格也應(yīng)該遵循市場價格，神州泰岳以明顯低于市價的價格向關(guān)聯(lián)方出租房產(chǎn)，是否存在關(guān)聯(lián)利益輸送？
2億買房產(chǎn)本用作辦公
大部分卻出租
上市公司募集資金的使用及投資收益歷來都是投資者關(guān)心的重點，近日，就有投資者對神州泰岳超募資金的使用提出了質(zhì)疑。
神州泰岳IPO時，募集資金凈額為17.03億元，其中超募資金總額為12.01億元。
2010年3月，神州泰岳公告稱，公司以4.21億元的價格購買北辰首作大廈7-22層。其中，公司使用超募資金20，726.63萬元購買北辰首作大廈第7層至第14層的房屋。
使用上述超募資金時，神州泰岳曾表示，上述項目有利于將公司研發(fā)技術(shù)部門、營運部門進(jìn)行統(tǒng)一整合，公司總部的研究技術(shù)人員、營運人員集中式辦公。
近日，中國資本證券網(wǎng)探訪北辰首作，去了解神州泰岳購買房產(chǎn)的使用情況。但令人意外的是，在神州泰岳通過募集資金收購的首作大廈7-14層中，公司及子公司僅使用了不足兩層，其余6層多房產(chǎn)全部出租。首作大廈7-14層房產(chǎn)使用公司情況如下：
7層為北京巔峰科技有限公司和神州泰岳的關(guān)聯(lián)方華信永道租用。8層為神州泰岳子公司奇點新源國際技術(shù)開發(fā)(北京)有限公司和北京神州泰岳良品電子商務(wù)有限公司及神州泰岳的關(guān)聯(lián)方泰岳頂策、北京華泰使用(租用)。
9層為神州泰岳的關(guān)聯(lián)方中信網(wǎng)絡(luò)租用。
10曾為北京TSC海洋石油裝備有限公司租用，11-13層為美團(tuán)網(wǎng)租用。
14層為神州泰岳的子公司北京新媒傳信科技有限公司使用。
關(guān)聯(lián)租賃不披露
租賃價格不公允？
11月23日，有投資人士對此表示，寫字樓價格上漲，神州泰岳使用超募資金購買的房產(chǎn)自然也跟著升值，公司出租房產(chǎn)收取的租金也應(yīng)該上升，在北京寫字樓價格一路上漲的情況下，公司此次投資應(yīng)該算成功的。
但事實真是如此嗎？
記者通過走訪發(fā)現(xiàn)，2011年3月，神州泰岳將首作大廈7層部分房產(chǎn)以每天、每平米4元的價格租給關(guān)聯(lián)方寶鮮然使用。公司2011年報對此進(jìn)行了披露。
神州泰岳2012年中報顯示，2011年4月，公司向關(guān)聯(lián)方中信網(wǎng)絡(luò)出租首作大廈9層房產(chǎn)，但此項關(guān)聯(lián)交易，神州泰岳2011年中報、2011年報均未披露，所以并不能直接得到此項房產(chǎn)的租賃價格。
值得注意的是，除了向中信網(wǎng)絡(luò)出租并未及時披露外，神州泰岳向北京華泰、泰岳頂策、華信永道出租房產(chǎn)事宜，公司也未及時信披。
中信網(wǎng)絡(luò)租賃神州泰岳房產(chǎn)總計2220.54平米，2012年上半年神州泰岳確認(rèn)的租賃收益為135.82萬元，2012年上半年總計182天，根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算，中信網(wǎng)絡(luò)租賃的房產(chǎn)每平米、每天的價格約為3.36元。
新紀(jì)元2一層北辰置地的工作人員向記者透露，首作大廈的物業(yè)費為每月、每平米20元，通過計算，首作大廈的物業(yè)費為每天、每平米0.64元左右(每月31天計算)。通過上述數(shù)據(jù)計算，中信網(wǎng)絡(luò)的租賃費約為每天、每平米4元(包含物業(yè)費)。
“首作大廈和新紀(jì)元2是附近僅有的兩座可以注冊辦公的寫字樓，所以自開盤以來價格上漲很快，首作大廈的房產(chǎn)已經(jīng)全部被買斷了，我們只幫助新紀(jì)元2的業(yè)主出租房產(chǎn)”，首作大廈附近某房產(chǎn)中介工作人員向記者透露。
那這兩座寫字樓的租金大概在多少？
上述房產(chǎn)中介工作人員表示，“今年，新紀(jì)元2的租金每天、每平米為8.3元(包含物業(yè)費)，首作大廈由神州直接往外出租，但是，首作大廈貼近公路，且物業(yè)費每月每平米比新紀(jì)元2還貴8元，按照市場價格，首作大廈的租金應(yīng)該是更貴的�！�
2011年新紀(jì)元2的租金如何？
上述房產(chǎn)中介的工作人員在查看了2011年的出租記錄后向記者表示：“2011年，新紀(jì)元2的租金每天、每平米為6.5元-7元(包含物業(yè)費)，按照市場價格的話，首作大廈應(yīng)該更貴一點。”
記者以租客的身份向首作大廈一層北辰置地的工作人員詢問，每天、每平米4元可以租到首作大廈的辦公室嗎？
該工作人員略帶嘲笑的達(dá)到，“這是2009年的價格，這座寫字樓開盤后價格一直在上漲，2011年在6塊多，現(xiàn)在應(yīng)該漲到7、8塊錢了(每天、每平米)。”
關(guān)聯(lián)交易的定價應(yīng)遵循市場價格，新紀(jì)元2011年的價格為每天、每平米6.5元-7元，租金本應(yīng)更高的首作大廈，在出租給中信網(wǎng)絡(luò)和方寶鮮然時，神州泰岳卻只收每天、每平米4元的價格？
神州泰岳是否在通過不公允定價向關(guān)聯(lián)方輸送利益？
11月23日，神州泰岳的公開電話始終未能接通。
(王強(qiáng))
